Hypotheek bij nieuwbouw: zo werkt het bouwdepot en wanneer ga je betalen

Hoe werkt een hypotheek bij nieuwbouw anders?

Bij een bestaande woning wordt de hypotheek in één keer uitbetaald op de dag van de overdracht. Bij nieuwbouw is dat anders: het huis is er immers nog niet. De geldverstrekker stort de hypotheeksom daarom niet naar de verkoper, maar in een zogeheten bouwdepot — een geblokkeerde rekening waaruit de bouw gefaseerd wordt betaald.

Die constructie geldt zowel voor een projectwoning van een ontwikkelaar als voor een cataloguswoning op je eigen kavel. In beide gevallen betaalt de bank in termijnen, naarmate de bouw vordert.

Wat is een bouwdepot precies?

Het bouwdepot bevat het deel van je hypotheek dat bestemd is voor de bouw (bij eigen kavel vaak de aanneemsom, plus eventueel meegenomen kosten zoals meerwerk of energiebesparende maatregelen). De aannemer stuurt na elke bouwfase een declaratie — bijvoorbeeld bij afronding van de fundering, het casco en de oplevering — en jij geeft de bank opdracht die termijn uit het depot te betalen.

Belangrijk om te weten:

• Over het deel dat nog in het depot staat betaal je geen rente; wel rekenen banken vaak een kleine depotrente of bewaarloonvergoeding (vaak circa 0,25% per kwartaal over de depotwaarde — check de voorwaarden van je bank).
• Een bouwdepot is beperkt geldig (meestal 12 tot 24 maanden). Loopt de bouw vertraging op, dan moet je het depot verlengen.
• Blijft er geld over in het depot na oplevering, dan wordt dat gebruikt voor extra aflossing.

Wanneer begin je met betalen?

Je betaalt alleen rente over het deel van de hypotheek dat daadwerkelijk uit het depot is uitbetaald, plus rente over de eventuele kavel die je al gefinancierd hebt. Pas na oplevering, als het volledige bedrag is uitbetaald, loopt je volledige maandlast (rente plus aflossing).

Concreet: koop je eerst een kavel van € 150.000 en start de bouw pas een half jaar later, dan betaal je in die periode alleen rente over die € 150.000. Naarmate de bouwtermijnen worden uitbetaald, groeit je maandlast stap voor stap naar het volledige bedrag.

Wat kun je meefinancieren in een nieuwbouwhypotheek?

Meer dan veel mensen denken. De belangrijkste posten die vaak in de hypotheek kunnen:

Kostenpost	Meefinancieren?
De bouwkavel zelf	Ja
Aanneemsom / woningbouw	Ja
Meerwerk (bijv. uitbouw, dakkapel, luxere keuken)	Ja, mits binnen de getaxeerde waarde
Energiebesparende maatregelen (warmtepomp, isolatie, zonnepanelen)	Ja, vaak zelfs bovenop de maximale hypotheek
Kosten koper / overdrachtsbelasting	Meestal niet volledig; eigen geld nodig

Banken financieren doorgaans maximaal 100% van de marktwaarde na verbouwing/bouw. Voor verduurzaming geldt vaak een ruimere grens van circa 106%. Lees ook ons artikel over fiscale kansen rond het (ver)kopen van een woning.

Dubbele lasten tijdens de bouw: hoe zit dat?

Wie al een koopwoning of huurwoning heeft, krijgt tijdens de bouw te maken met dubbele woonlasten: je bestaande lasten plus de oplopende rente op de nieuwe hypotheek. Veel banken bieden hiervoor een overbrugging of rekenen je oude woning mee als die te koop staat. Bereid dit goed voor met je adviseur, want juist deze periode bepaalt of je nieuwbouwplan financieel comfortabel blijft.

Let op: dit artikel is algemene informatie en geen financieel advies. Je maximale hypotheek hangt af van je inkomen, de rente en de waarde van de woning. Laat je altijd persoonlijk adviseren door een erkend hypotheekadviseur.

Nieuwbouwhypotheek aanvragen: in welke volgorde pak je het aan?

Een praktische volgorde die veel stress voorkomt. Stap 1: laat vooraf berekenen wat je maximaal kunt en wilt lenen, zodat je gericht kunt zoeken naar kavel en woningmodel. Stap 2: vraag bij het aankopen van de kavel direct de hypotheek aan — de taxatie gebeurt dan op basis van de bouwtekeningen en specificaties. Stap 3: zorg dat alle bouwdocumenten (aanneemovereenkomst, tekeningen, technische omschrijving) compleet zijn; ontbrekende stukken zijn de meest voorkomende oorzaak van vertraging. Stap 4: leg vast welke kosten in het bouwdepot komen en hoe de termijnen zijn verdeeld. Stap 5: houd tijdens de bouw de declaraties en het resterende depotbedrag bij, zodat je nooit voor verrassingen staat. Meer achtergrond over de totale kosten vind je in Wat kost een huis bouwen in 2026?