Fiscale kansen in 2026: Schenken vóór de grote verandering

Schenken tegen de WOZ-waarde

Heb je een woning die je wilt overdragen aan je kinderen? 2026 is waarschijnlijk het laatste jaar waarin dit fiscaal zeer voordelig kan tegen de WOZ-waarde. In 2026 hoef je namelijk geen schenkbelasting te betalen over het verschil tussen de (vaak lagere) WOZ-waarde en de werkelijke marktwaarde.

Verandering in 2027

Vanaf 1 januari 2027 wil de overheid voor de schenkbelasting overstappen naar de marktwaarde als grondslag. Dit kan betekenen dat je over hetzelfde huis straks duizenden euro's meer belasting betaalt. Voor de erfbelasting blijft de WOZ-waarde overigens wel het uitgangspunt, ook na 2027.

WOZ-waarde stijgt

Let op: de WOZ-waarde stijgt in 2026 naar verwachting met ruim 10%. Dit heeft direct invloed op je inkomstenbelasting (eigenwoningforfait) en lokale lasten. Het loont dus om nu alvast een plan te maken met je fiscalist of notaris om optimaal gebruik te maken van de huidige regels.

Welke schenkingsvrijstellingen gelden er?

Naast de waarderingsregels bestaan er jaarlijkse vrijstellingen voor schenkingen van ouders aan kinderen en een eenmalig verhoogde vrijstelling binnen een bepaalde leeftijdscategorie. Boven de vrijstelling gelden oplopende tarieven in twee schijven. Voor wie een kind wil helpen bij het bouwen van een woning is het van belang om de schenking goed te timen: een schenking die vóór het passeren van de hypotheekakte binnen is, telt mee als eigen geld en verlaagt de benodigde financiering.

Schenken op papier en lenen binnen de familie

Een alternatief voor een directe schenking is een familielening: ouders lenen geld aan hun kind tegen een zakelijke rente, waarna de rente eventueel jaarlijks wordt teruggeschonken binnen de vrijstelling. Voor de eigenwoningregeling gelden hierbij formele eisen aan de leningsvoorwaarden en aan de aflossing. Leg dit altijd schriftelijk vast en stem het af met je hypotheekadviseur, want geldverstrekkers wegen een familielening mee in je maximale hypotheek.

Let op box 3 en het eigenwoningforfait

Een stijgende WOZ-waarde verhoogt het eigenwoningforfait en de lokale lasten. Wie geld apart zet voor de bouw, houdt dat vaak tijdelijk in box 3, waar het meetelt als vermogen. Timing van storting en betaling kan daarom fiscaal uitmaken. Voor de bouw zelf geldt bovendien dat de bouwrente over de periode vóór het tekenen van de koop-aannemingsovereenkomst anders wordt behandeld dan de bouwrente daarna.

Laat je adviseren

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal advies. De regels rond schenkbelasting, waardering en de eigenwoningregeling zijn complex en veranderen regelmatig. Laat je situatie doorrekenen door een notaris of fiscalist voordat je een schenking doet. Ben je nog aan het oriënteren op de bouwkosten zelf? Lees dan wat een huis bouwen echt kost.

Welke fiscale onderwerpen spelen bij nieuwbouw?

Bij het bouwen van een woning komen meerdere fiscale regelingen samen. Onderstaand overzicht is een oriëntatie; dit artikel geeft uitdrukkelijk geen financieel of fiscaal advies. Laat je situatie beoordelen door een adviseur en raadpleeg de actuele regels van de Belastingdienst.

Onderwerp	Waar het over gaat
Schenking van ouders	Jaarlijkse vrijstellingen en eenmalig verhoogde vrijstelling
Hypotheekrenteaftrek	Aftrek van rente, ook over het bouwdepot binnen voorwaarden
Overdrachtsbelasting	Van toepassing op de kavel, niet op nieuwbouw met btw
Btw op de bouw	Aanneemsom nieuwbouw inclusief btw
Eigenwoningforfait	Telt mee vanaf ingebruikname

Wat betekent het bouwdepot fiscaal?

Tijdens de bouw betaal je rente over het opgenomen deel van je hypotheek, terwijl je ook nog huur of woonlasten hebt voor je huidige woning. Over het niet-opgenomen deel ontvang je vaak depotrente. De rente over het bouwdepot is onder voorwaarden aftrekbaar gedurende een beperkte periode. Reken deze dubbele lasten mee in je bouwbegroting; ze vormen bij een bouwtijd van een jaar een substantiële post.

Waar let je op bij een schenking?

Belangrijk zijn de leeftijdsvoorwaarden, de vraag of de schenking daadwerkelijk aan de eigen woning wordt besteed en de vastlegging ervan. Bewaar de betaalbewijzen en leg de afspraak schriftelijk vast, ook binnen de familie. Regels rond schenkingsvrijstellingen zijn de afgelopen jaren meermalen gewijzigd; ga altijd uit van de regels die gelden in het jaar van de schenking.

Hoe plan je dit in de tijd?

Fiscale keuzes hangen samen met momenten in het bouwproces: het tekenen van de koopovereenkomst voor de kavel, het passeren bij de notaris, de start van het bouwdepot en de oplevering. Zet die momenten op een tijdlijn en bespreek ze in één gesprek met je adviseur, in plaats van per gebeurtenis. Zie voor het volledige verloop ons stappenplan nieuwbouw.

Welke administratie houd je bij?

Bewaar de koopovereenkomst van de kavel, de notariële akte, de aannemingsovereenkomst met alle meerwerkopdrachten, de facturen van de bouwtermijnen, de bewijzen van betaling uit het bouwdepot en de bankafschriften van eventuele schenkingen. Bij vragen van de Belastingdienst, soms jaren later, is deze set doorslaggevend. Bewaar alles digitaal en gerangschikt per jaar.

Wanneer schakel je een adviseur in?

Bij voorkeur voordat je de kavel koopt, want vanaf dat moment liggen enkele keuzes vast, zoals de tenaamstelling en de wijze van financiering. Een tweede natuurlijk moment is vlak voor een schenking. Dit artikel is algemene informatie en uitdrukkelijk geen financieel of fiscaal advies; de regels wijzigen jaarlijks.